토지나 부동산 투자에 관심을 갖기 시작하면 반드시 마주치는 것이 네이버 지도의 지적편집도입니다. 색색의 구역이 나뉘어져 있지만 무슨 색이 무엇을 뜻하는지 알기 어렵습니다. 이 글에서는 지적편집도의 범례를 구성하는 두 가지 축인 지목과 용도지역의 색상 의미를 정리했습니다.
지적편집도란 무엇인가
지적편집도는 토지의 소재지, 지목, 면적, 개별공시지가, 지역·지구 등 지정 여부, 확인 도면 등 다양한 정보를 담고 있는 지도입니다. 쉽게 말해 우리나라 모든 땅 조각(필지)을 용도별로 색상으로 구분해 시각화한 것입니다.
토지이용계획도(지적편집도)에서는 주거지역을 노란색, 상업지역을 빨간색, 공업지역을 보라색, 자연녹지를 초록색으로 표현합니다. 네이버 지도에서 ‘레이어’ 버튼을 눌러 지적편집도를 활성화하면 바로 이 색상 구분을 확인할 수 있습니다.
용도지역 색상 범례 — 지도에서 가장 먼저 봐야 할 정보
지적편집도에서 가장 큰 면적을 차지하며 투자 가치와 직결되는 것이 용도지역 구분입니다.
우리 국토는 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고 이를 세부적으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 자연녹지, 농지, 임야 등으로 구분합니다.
색상별 의미는 아래와 같습니다.
- 노란색 — 주거지역. 제1·2종 전용주거, 제1·2·3종 일반주거, 준주거지역으로 세분됩니다. 색이 진할수록 고밀도 주거입니다.
- 빨간색 — 상업지역. 중심·일반·근린·유통상업지역으로 나뉘며 용적률이 높아 가장 개발 밀도가 높은 지역입니다.
- 보라색(자주색) — 공업지역. 전용·일반·준공업지역으로 구분되고 공장 설립이 가능한 지역입니다.
- 초록색 — 녹지지역. 보전녹지는 개발을 금지하고 보전하는 땅이며, 생산녹지는 논·밭·과수원 등이 혼재한 생산성 높은 녹지입니다. 자연녹지는 도시가 팽창할 경우 미래 도시용지 공급을 위해 현재 보전하고 있는 녹지입니다.
- 연두색·갈색 계열 — 관리지역. 계획·생산·보전관리지역으로 세분됩니다.
- 회색~미색 — 농림지역 및 자연환경보전지역.
토지는 용도지역에 따라 개발할 수 있는 건축물의 용도, 건폐율 및 용적률에 차이가 있어 토지의 가치에 영향을 줍니다.
지목 범례 — 땅의 실제 사용 용도 구분
용도지역이 ‘규제 상 허용 용도’라면, 지목은 ‘현재 어떤 용도로 등록된 땅인가’를 나타냅니다.
지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것으로, 총 28개로 구분됩니다.
주요 지목과 의미는 다음과 같습니다.
- 전(田) — 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물 등을 재배하는 토지로, 흔히 말하는 밭입니다.
- 답(畓) — 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연꽃·미나리·왕골 등을 주로 재배하는 토지로, 일반적으로 논입니다.
- 임(林·임야) — 수림지나 죽림지 등 산림을 이루고 있는 토지로, 산뿐만 아니라 암석지나 자갈땅, 모래땅도 임야에 포함됩니다.
- 대(垈·대지) — 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 문화시설, 이에 접속된 정원 등이 포함된 부지이거나 택지조성 공사가 준공된 토지입니다.
- 도(道·도로) — 공중이 통행하는 도로 부지.
- 천(川·하천) / 구(溝渠·구거) — 자연 하천과 인공 수로 부지.
- 공(公·공원) — 도시공원 부지.
- 잡(잡종지) — 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 변전소·도축장·자동차운전학원 등의 부지 및 다른 지목에 속하지 않는 토지를 통칭합니다.
지목과 용도지역, 함께 봐야 하는 이유
지목과 용도지역은 별개의 정보입니다. 예를 들어 지목이 ‘전(밭)’이라도 용도지역이 자연녹지라면 개발 가능성이 있고, 농림지역이라면 개발이 강하게 제한됩니다.
전이나 답, 임야는 먼저 형질 변경을 진행한 후 개발행위를 해야 하며, 전·답에 집을 짓기 위해서는 형질 변경을 통해 토지를 대지로 변경해야 건축이 가능합니다.
공장 설립이 필요한 사업가라면 지적편집도 상 용도지역이 공업지역인 지역에서 부동산을 찾으면 불필요한 시간 낭비를 줄일 수 있습니다. 단순히 지목 하나만 보고 판단하는 것은 금물입니다.
네이버 지도에서 지적편집도 켜는 방법
- 네이버 지도(map.naver.com) 접속
- 우측 상단 ‘레이어’ 버튼 클릭
- ‘지적편집도’ 항목 선택
- 지도 위 필지를 클릭하면 지목·용도지역·공시지가 정보 확인 가능
측량 기능을 이용하면 해당 땅의 대략적인 면적도 재볼 수 있습니다. 정확한 법적 정보는 토지이용규제정보시스템(이음지도)에서 토지이용계획확인원으로 최종 확인하는 것이 좋습니다.